"Бабушкины" схемы с квартирами
В тематическом обзоре от 01.07.2026 № 12/2026 Верховный суд дал рекомендации по спорам с недвижимостью, которые можете использовать перед сделкой.
Сделку нельзя признавать недействительной только потому, что продавец был в заблуждении
Суды в спорах должны учитывать не только состояние продавца во время сделки. Кому достанется недвижимость в итоге, зависит и от поведения покупателя. Если он вел себя безупречно, оснований признавать сделку недействительной нет. Верховный суд привел примеры. В первом деле стороны лично общались перед сделкой, покупатель проверял документы на квартиру, а способ оплаты через банковскую ячейку выбрал продавец. Позже он заявил, что был под влиянием мошенников, но от судебной экспертизы отказался. Суд оставили квартиру покупателю.
В другом споре суд встал на сторону продавца. Единственное жилье продавала одинокая пожилая женщина по цене ниже рыночной. Экспертиза подтвердила ее искаженное понимание сделки. А покупателем был директор агентства недвижимости, поэтому он не мог не понимать, что ситуация нестандартная.
Если суд решит, что основания для отмены сделки есть, оставлять добросовестного покупателя без денег нельзя. Правило двусторонней реституции действует, даже когда продавца обманули мошенники. Если суд принимает решение передать квартиру продавцу, тот обязан вернуть деньги покупателю.
Состояние продавца в момент сделки может подтвердить только экспертиза
Если продавец заявит, что на сделке не понимал значение своих действий, суд должен назначить экспертизу. Сами судьи не обладают специальными знаниями и не вправе верить только показаниям свидетелей и справкам из диспансера.
Для принятия решения по сделке важно состояние продавца именно при подписании договора. Продавец обязан доказать, что в момент заключения сделки он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Если продавец отказывается проходить экспертизу или не передает экспертам необходимые документы, у суда нет оснований признавать сделку недействительной.
Сделку можно отменить через Росреестр
Если переход права собственности еще не зарегистрировали в ЕГРН, продавец может обратиться в Росреестр. Верховный суд привел в пример дело, когда через несколько дней после сделки продавец подал заявление в Росреестр о прекращении регистрации права покупателя на квартиру. Он утверждал, что не имел намерения продавать единственное жилье и потерял паспорт.
Росреестр сначала приостановил регистрацию, а потом полностью отказал. Основание для отказа — заявитель действовал против воли правообладателя на отчуждение недвижимости (п. 47 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Тот факт, что заявление на регистрацию сделки поступило от имени продавца и покупателя, на решение по делу не повлиял. Суды не поддержали требование покупателя признать отказ незаконным, регистрация возможна только при добровольном участии обеих сторон.